【防水】房屋漏水能否動用“大修金”？ 漏水比率少了不行
【防水】房屋漏水能否動用“大修金”？ 漏水比率少了不行
7月份的雨季，北京的幾場大雨讓房屋漏水問題再度出現(xiàn)在了一些業(yè)主的家中。房屋漏水了能不能用專項維修資金維修？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全市因房屋漏水而申請使用專項維修資金的小區(qū)并不多見，漏水面積鑒定成為申請中的一道難題。
案例：漏水房間未達到20%
眼見北京的天氣徹底放了晴，物業(yè)經(jīng)理宋先生總算松了一口氣。"一到下大雨，小區(qū)就有住戶反映漏水，我們就得趕緊去解決。"宋經(jīng)理所服務(wù)的人濟山莊小區(qū)是一個商品房住宅小區(qū)，隨著樓齡的增加，房屋漏水的情況也開始出現(xiàn)。
"上個星期的那場大暴雨，有一個單元的高層業(yè)主的臥室地板就被水泡了，打電話來讓物業(yè)負責維修，為此我們還解釋了半天。"宋經(jīng)理講道，該戶業(yè)主是由于窗戶封膠年久老化致使窗戶防水失效，一遇到大雨天，雨水就會順著窗縫進入家中，"住戶不理解為什么要自掏腰包而不能用諸如專項維修資金來維修。"
因為窗戶漏水或者外保溫層漏水的情況，在人濟山莊小區(qū)不是特例，每個單元樓都曾出現(xiàn)過。
宋經(jīng)理介紹，以最近7月份的幾場大雨來說，物業(yè)公司接到的房屋漏水報修就有29起。"2016年，經(jīng)業(yè)主要求，我們曾發(fā)起過一次專項維修資金的申請，但鑒定后沒被通過。"他告訴記者，當時小區(qū)內(nèi)有60多戶業(yè)主的家中出現(xiàn)了漏水情況，但鑒定公司上門鑒定后指出，因單棟單元樓外墻滲漏的房間數(shù)量沒有達到外墻房間的20%以上，不符合使用條件，不能動用專項維修資金。
"為此，我們還特別貼出告示和業(yè)主們解釋過，為何沒有申請成功。"宋經(jīng)理告訴記者，盡管現(xiàn)在每到雨季仍有業(yè)主因為漏水而提起使用專項維修資金，但由于依然未達到房間總數(shù)的要求，所以小區(qū)再也沒有申請過。
標準：漏水鑒定與現(xiàn)實有脫節(jié)
按照北京市規(guī)定，屋面防水損壞造成嚴重滲漏的可以申請使用應(yīng)急維修資金，無需先經(jīng)2/3業(yè)主的同意。然而，記者詢問了多位業(yè)委會成員和物業(yè)經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)因房屋漏水而申請使用"大修金"的小區(qū)并不多見。
"確實，就像人濟山莊所遇到的情況，盡管屋面漏水已被列入6項應(yīng)急情況之一，但真的申請起來難度較大。"一位不愿署名的大型企業(yè)物業(yè)經(jīng)理告訴記者，按照執(zhí)行規(guī)則，只有經(jīng)鑒定當單棟樓的漏水現(xiàn)象成面積時，才能使用專項維修資金。"但漏水不像其他，一旦有哪戶業(yè)主家里出現(xiàn)漏水，就會立即要求維修，不會長時間不修補，也因此，鑒定時很難成面積。"
據(jù)其介紹，對屋面漏水，有些小區(qū)會通過采用經(jīng)業(yè)主大會同意使用公共收益作為維修費用來源的情況，在每年雨季到來前就提前排查、提前維修。記者查詢到2010年印發(fā)的《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》中對防水維修條件的規(guī)定是：屋面防水，防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現(xiàn)象，漏水房間數(shù)量累積達到頂層房間總數(shù)的30%以上；外墻滲漏，房間數(shù)量達到外墻房間的20%以上。
"專項維修資金是房屋的‘養(yǎng)老錢’，對其申請使用確實應(yīng)該建立嚴格的標準，以防止被盜用或過度使用，侵害業(yè)主的權(quán)利。"該物業(yè)經(jīng)理提出，在嚴格審核的同時，是否也可考慮適度降低確實需要動用時的使用難度，"漏水有其特殊性，雨水總是集中在低洼處，是否可以將漏水點而非漏水房間數(shù)量作為鑒定中的標準？"
中物聯(lián)盟北京物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司黃傳煒也告訴記者，房屋漏水的界定比較難，一棟樓一個單元的漏水點，或者是一棟樓一個單位的外墻、業(yè)主窗戶等位置的漏水點鎖定難，因為隱蔽工程造成的漏水是行業(yè)頑疾。這種情況下，小區(qū)申請使用專項維修資金的依據(jù)不足，漏水的業(yè)主很著急，不漏水的業(yè)主又反對使用。
業(yè)主：呼吁更多知情權(quán)
實際上，作為房屋"養(yǎng)老錢"的專項維修資金，一直存在歸集難、使用難的問題，想要2/3業(yè)主同意使用專項維修資金，常常造成業(yè)主方和物業(yè)方的矛盾。"業(yè)主常常并不信任專項維修資金的使用。"一位業(yè)委會主任提出，從專項維修資金發(fā)起申請使用開始，審核過程、審批過程、招標過程、簽署施工合同過程、撥款過程、驗收過程和監(jiān)督過程，都少有業(yè)主方的制度設(shè)計，這常導(dǎo)致業(yè)主方不同意動用專項維修資金。
而另一方面，作為小區(qū)物業(yè)管理主體的業(yè)主大會及業(yè)主委員會，沒有法人身份，沒有經(jīng)濟補償能力，沒有民事責任承擔能力，又難以承擔起這些維修相關(guān)的技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟性責任。"對住宅專項維修資金的使用，應(yīng)更多引入業(yè)主的參與，給予業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。"
支招：房屋漏水5方面找原因
北京市建筑工程研究院工程質(zhì)量司法鑒定中心主任左勇志告訴記者，從滲漏原因分析，房屋漏水通?？煞譃閹追N情況：
一是開發(fā)商建房時由于設(shè)計失誤、選材不當、施工不規(guī)范等導(dǎo)致房屋本身存在質(zhì)量問題而引發(fā)的滲漏；
二是業(yè)主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水；三是裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏；
四是物業(yè)對共用設(shè)施設(shè)備管理不善造成的漏水；
五是房屋年代久遠，防水材料老化失效。
漏水責任如何劃分？左勇志介紹，通常情況下，對因開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達標而造成的漏水，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，質(zhì)保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)，業(yè)主可以找第三方進行維修，由此產(chǎn)生的維修費用和給業(yè)主造成的損失應(yīng)由開發(fā)商承擔。另外，若因為開發(fā)商的原因?qū)е聺B漏問題一直沒修好而過了5年質(zhì)保期，開發(fā)商仍要擔責。
對施工時破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當負責修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低質(zhì)保期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年，質(zhì)保期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。
對因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時清除導(dǎo)致積水滲透至頂樓住戶家；對屋頂?shù)乃涔芾聿簧茖?dǎo)致頂樓住戶家漏水；物業(yè)允許廣告公司在屋頂私設(shè)廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶家漏水；或出現(xiàn)問題后物業(yè)沒有及時處理導(dǎo)致?lián)p失擴大等，物業(yè)公司也要承擔失察或維修不及時的責任。而對業(yè)主自身使用不當或隨意改造房屋結(jié)構(gòu)等造成的滲漏，漏水責任由自己承擔。
來源：中國建材報
